• 18 Января 2017

Мораторий отменен или как оспаривать кадастровую стоимость в 2017 году

Из истории вопроса

30 июня 2015 года Верховный суд РФ в Постановлении Пленума № 28 разъяснил некоторые вопросы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости. В документе были даны разъяснения о том кто и в каком порядке вправе оспорить кадастровую стоимость, какие требования могут быть указаны в заявлении, как суд должен отнестись к ряду требований и подлежит ли взысканию государственная пошлина.

03 июля 2016 года был принят Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, нормы которого вступили в силу 01.01.2017 года. Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов, которая совпадает с тем, что было озвучено ранее Верховным судом РФ. Также данный закон запрещает с 2020 года проводить государственную кадастровую оценку негосударственным оценщикам.

03 июля 2016 года Федеральным законом N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» приостановлено действие статей 24.12-24.17 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», т.е. именно тех статей, которые регулируют проведение кадастровой оценки и утверждение ее результатов (ст. 18). Следующей статьей этого же закона определен порядок определения кадастровой стоимости на период с 01.01.2017г. по 01.01.2020 г. (ст. 19). Среди специалистов данные нормы получили неофициальное название «мораторий на изменение кадастровой стоимости»

Суть моратория сводилась к следующему:

1.      В период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится;

2.      В период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;

3.     Если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применяется кадастровая оценка, утвержденная в период с 01.01.2014 по 31.12.2016;

4.     Если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но впоследствии была проведена еще одна кадастровая оценка, то в период действия моратория применению подлежит наименьшая оценка;

5.     Если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена, то применению подлежит оценка по результатам оспаривания.

И если бизнес был рад введению моратория, то на уровне правительств субъектов РФ данное нововведение было принято негативно. Такой подход официальных представителей субъектов РФ объяснялся двумя причинами: во-первых, недостаточной наполняемостью бюджетов регионов за счет налоговых поступлений; во-вторых, социальной напряженностью в связи с возможным резким скачком налоговой нагрузки по окончании моратория.

В связи с этим на федеральном уровне принимаются поправки (ст. 10 Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ), благодаря которым смещаются акценты по введению моратория: с обязательства на право региональных властей субъектов РФ принять решение о введении моратория. Решение о введении моратория могло быть принято не позже 20 декабря 2016 года. Если такого решения не принято, мораторий не вводится. В Челябинской области отказались от введения моратория на изменение кадастровой стоимости.

Напомним, что в Челябинской области с 2010 года была дважды утверждена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов:

·  Постановление Правительства Челябинской области от 17.08.2011 г. № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области»: кадастровая оценка земель по состоянию на 01.01.2010 г.

·  Приказ Минимущества Челябинской области от 10.11.2015 №263-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области": кадастровая оценка земель по состоянию на 01.10.2014 г.

По объектам капитального строительства:

·  Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 22.07.2016 №170-П: результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Челябинской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.03.2015 г.

·  Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 25.12.2015 № 302-П: Перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база для которых исчисляется, исходя из их кадастровой стоимости на 2017 год

Те организации, кто не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка или объектов капитального строительства, вправе обжаловать такую стоимость и установить ее в размере рыночной. Далее вашему вниманию представляется подробная инструкция как осуществлять оспаривание кадастровой стоимости.

Что понимается под оспариванием кадастровой стоимости и датой оценки

Под оспариванием результатов определения   кадастровой стоимости понимается   предъявление   любого   требования,     возможным результатом удовлетворения которого является изменение    кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и   действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах   определения кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является:

·  для юридических лиц – дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

·  для физических лиц – дата обращения в суд или комиссию (если было обращение в комиссию)

При оспаривании результатов определения кадастровой    стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной   кадастровой оценке,    сведения   о   которых       содержатся в государственном кадастре недвижимости. Если объект недвижимости был учтен в государственном кадастре на дату проведения оценки, но не вошел в перечень, то датой определения кадастровой стоимости также будет дата формирования перечня. А вот если речь идет о ранее не учтенных объектов недвижимости, то такой датой является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об   образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо   дата внесения сведений об изменении качественных и (или)   количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение   кадастровой стоимости. При этом считаю необходимым обратить внимание, что дата утверждения удельных показателей, использованных   при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 закона об оценочной деятельности, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.

Какой документ регламентирует порядок оспаривания

С 15 сентября 2015 г. оспаривание результатов кадастровой оценки осуществляется по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).  Напомню, что данный Кодекс введен в действие с вышеуказанной даты согласно Федеральному закону т 08.03.2015 г. № 21-ФЗ. В Кодексе урегулирован порядок осуществления ВС РФ и судами общей юрисдикции административного судопроизводства (по делам об оспаривании нормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных и муниципальных органов и должностных лиц и пр.). Порядок оспаривания не существенно отличается от порядка, предусмотренного ГПК РФ, но ряд отличий все же имеется. К примеру, при необходимости суд может сам истребовать доказательства; суд также вправе выйти за пределы оснований и доводов заявленных требований; при оспаривании нормативно-правовых актов в суде субъекта РФ предусмотрено обязательное участие представителя гражданина, если сам истец не имеет юридического образования; предусматривается возможность использования видео-конференцсвязи и электронных процессуальных документов.

Кто может обратиться в суд

Прежде всего, собственник объекта недвижимости на момент обращения в суд. А также лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

 А также бывший собственник объекта недвижимости. Но при этом, необходимо доказывать, что результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика в том налоговом периоде, когда подано заявление о пересмотре. Считаю не лишним напомнить здесь о действующем с 22.07.2014 г. правиле, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за тот налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу, нормативного правового акта, утверждающего результаты очередной кадастровой оценки.

В суд также имеют право обратиться:

· участник долевой собственности без согласия других сособственников;

· арендатор государственной и муниципальной недвижимости, если арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости;

· арендатор недвижимости, находящейся в частной собственности при наличии письменного согласия собственника объекта недвижимости (согласие собственника на пересмотр кадастровой стоимости оформляется в виде отдельного документа либо включается в договор аренды;

· органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

· прокурор для защиты прав, свобод и законных интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований;

·  иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (например, лицо, имеющее исключительное право на выкуп или аренду земельного участка).

Кто является ответчиком по делу

Административным ответчиком будут:

· государственный орган или   орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения   кадастровой стоимости, и государственный   орган,   осуществляющий       функции по государственной кадастровой оценке;

· орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки);

· орган, осуществляющий функции   по государственной кадастровой оценке (по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных   в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности);

· Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и   государственный   орган,   осуществляющий     функции   по

·  государственной кадастровой оценке (по делам об оспаривании решений, действий (бездействия)   Комиссии)

Суд привлекает к участию в деле иных лиц, права и   обязанности которых могут быть затронуты решением суда. Например,   собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта   недвижимости.

Досудебный порядок обязателен, но только для юридических лиц

Юридические лица, государственные органы и органы местного самоуправления до обращения в суд должны соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, т.е. обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.

Для физических лиц, в т.ч. индивидуальных предпринимателей, такое обращение в Комиссию не является обязательным. Со своей стороны индивидуальным предпринимателям целесообразно обратиться первоначально в комиссию при Росреестре.

Какие требования предъявляются

 Предмет требований заявления о   пересмотре     кадастровой стоимости формулируется следующим образом:    

·   об установлении в отношении объекта недвижимости его   рыночной стоимости;

·   об изменении кадастровой стоимости в связи с   выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки ;

·   об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Требования об оспаривании результатов определения кадастровой   стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например,   о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

В какой суд представляются требования

Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа,   определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об   оценочной деятельности.

Что касается Челябинской области, заявление об оспаривании кадастровой стоимости представляется в Челябинский областной суд.

В течение какого периода можно обратиться в суд

Не позднее пяти лет с даты внесения с государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения   кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты     определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта   недвижимости,     повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

При определении указанно срока суд руководствовался закрепленной в законе периодичностью проведения кадастровой оценки: не чаще одного раза в три года и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты предыдущей кадастровой оценки.

Предположим, что в течение периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости до вынесения судом решения, кадастровая стоимость изменена и сведения внесены в кадастр. В таком случае дело должно быть рассмотрено по существу. Здесь правоприменитель исходит из того, что пересчет налоговой базы возможен с 1-го числа года, в котором подано заявление. Следовательно, по результатам суда налогоплательщик вправе будет пересчитать налоговую базу с 1-го числа года, в котором подано заявление до даты утверждения новой оценки.

Небезынтересным будет являться обязанность суда в резолютивной части решения указывать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, т.к. именно с этой года в котором подано заявление налогооблагаемая база подлежит пересмотру.

Пропуске срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Более того рассмотрение вопроса о пропуске срока осуществляется в судебном заседании и если в государственный кадастр не внесены сведения по очередной оценке то срок может быть восстановлен.

Приложения к заявлению в суд

К заявлению в суд, помимо общих документов, в отношении правоспособности лица, прилагаются:

·  кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

·  нотариально заверенная   копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом,   обладающим правом на объект недвижимости;

·  документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка обжалования (для юридических лиц);

·  документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки (если это является основанием для обращения в суд);

·  отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное   экспертом   или   экспертами     саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение при подаче заявления об установлении   в   отношении   объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу п.п. 4 и 5 ч. 2 ст. 246 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС   РФ.

Сроки рассмотрения дела

Дело должно быть рассмотрено до истечения двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд, включая срок на подготовку административного дела к судебному разбирательству (ст. 141 КАС РФ).

Что подлежит доказыванию

В данном пункте мы затронем самый, на мой взгляд, «проблемный» вопрос, связанный с оценкой судом такого доказательства, как отчет независимого оценщика.

Разъяснения Пленума ВС РФ утверждают действующий в настоящее время подход судов о том, что ни отчет независимого оценщика, на экспертное заключение на этот отчет не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Кроме того :

·  суду предписывается проверить отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том   числе федеральным стандартам оценки;

·  суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет, требованиям законодательства   об     оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (в т.ч. о наличии обязательного страхования гражданской ответственности оценщика);

·  в случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались;

·  суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы;

·  в целях устранения неясности положений отчета об оценке   суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика,   проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости   спорного   объекта   недвижимости,   а         также эксперта СРО оценщиков, давшего положительное заключение на отчет;

· в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего   в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении;

·  интересное, на мой взгляд, положение, которым не примнут воспользоваться судьи: суд на основании имеющихся в деле   доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем    указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно   представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Государственная пошлина

Государственная пошлина оплачивается в сумме 300 рублей для физических лиц и 2000 рублей для юридических лиц (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). По общему правилу при удовлетворении требований административного истца судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Но в случаях, когда удовлетворение требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, т.к. решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте оценки, судебные расходы относятся на орган, допустивший такую ошибку.

При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, то судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны РФ.

© Компания LA`consulting